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| 윤경 변호사.(사진제공=바른) |
서울고법 민사부는 김씨가 "임야에 대해 제기했던 부동산처분금지가처분 인용결정을 취소해 달라"며 이씨를 상대로 낸 가처분취소신청사건 항고심에서 가처분결정을 인용한 1심을 취소했다.
재판부는 "토지거래허가구역 내의 토지에 관해 관할관청의 허가를 받을 것을 전제로 한 매매계약은 법률상 미완성의 법률행위로서 허가받기 전의 상태에서는 아무런 효력이 없다"며 "그 매수인이 매도인을 상대로 해 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떤 이행청구도 허용하지 않는 취지에 비춰볼 때 그 매매계약을 근거로 한 소유권이전등기청구권 또는 토지거래계약에 관한 허가를 받을 것을 조건으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 부동산처분금지가처분신청 또한 허용되지 않는다"라고 밝혔다.
이에 관해 윤경 법무법인 바른 변호사는 "대법원판례에서는 "토지거래허가신청절차 협력청구권"을 피보전권리로 해 처분금지가처분신청을 해야 한다고 판시하고 있으므로 "소유권이전등기청구권"을 피보전권리로 해 받은 부동산처분금지가처분은 그 효력이 없다"라고 설명했다.
◆대법원, "매매를 원인으로 한 이전등기청구권" 효력 없어…가처분권자들 피해 사례 잇따라
토지거래허가구역 내에 토지를 취득한 자는 토지 허가를 받기 전까지는 등기할 수 없어 토지를 매수한 사람은 자신의 앞으로 등기하기 전에 미리 안전책으로 토지에 대해 처분금지가처분을 하고 있으며 통상적으로 "매매를 원인으로 한 이전등기청구권"을 "피보전권리"로 해 가처분을 받는다.
반면 대법원판례는 이와 같은 방법으로 받은 가처분은 아무런 효력이 없다고 보는 것을 의미해 일반인은 이 같은 내용을 알지 못해 큰 피해를 보는 경우가 발생하고 있다. 이러한 판례를 가처분 발령법원에서조차 모르고 있어 애꿎은 가처분권자들의 피해가 속출하고 있는 것이다.
윤경 변호사는 "가처분법원에서 처음부터 이러한 가처분을 발령하지 않거나 피보전권리를 "토지거래허가신청절차 협력청구권"으로 변경하도록 당사자에게 보정명령을 내린 다음 가처분을 인용하면 되지만 위 판례를 제대로 알지 못한 가처분법원은 가처분신청이 들어오면 무효인 가처분을 발령했다가 상대방이 위 판례를 들어 이의를 하면 그 가처분을 다시 취소하는 모순적인 행동을 하고 있다"라고 말했다.
◆판례 악용한 법률브로커 "알박기" 사례 늘어…
그 결과 위 판례를 잘 아는 법률브로커들이 이를 악용해 속칭 "알박기"를 하는 경우가 점차 증가하고 있다. 알박기란 개발 예정지의 땅 일부를 먼저 사들인 뒤 사업자에게 고가로 되파는 부동산 투기 수법을 말한다.
즉 토지거래허가구역 내의 토지를 매수한 사람은 토지거래허가를 받기 전까지는 등기할 수 없으므로 등기할 수 있을 때까지 그 토지를 처분할 수 없게 하려고 처분금지가처분을 하면서 통상적으로 "소유권이전등기청구권"을 피보전권리로 해 가처분을 받게 된다. 브로커들은 이러한 가처분이 있는 부동산을 다시 매수한 다음 그 가처분이 판례상 효력이 없으므로 자신들이 부동산을 취득한 것은 정당하다고 주장하면서 알박기를 하는 사례가 늘어나고 있다.
◆이전등기청구권이라면 토지거래허가구역 내 토지를 매수한 경우도 판례상 효력없어…
일반적으로 분쟁이 있는 부동산에 대해 권리를 주장하는 사람이 해당 부동산에 대해 처분금지가처분을 해놓는 경우 상대방이 그 부동산을 제3자에게 팔아넘기더라도 제3자에게서 부동산을 되찾아올 가능성이 있어 가처분은 매우 유용한 제도이다.
하지만 토지거래허가구역 내 토지를 매수한 경우 매도인이 토지를 처분하지 못하도록 가처분을 해둔 경우라도 피보전권리가 "이전등기청구권"이라면 그 가처분은 판례상 효력이 없다.
실무상 법무사 등이 토지거래허가구역 내 토지에 대한 처분금지가처분 신청을 하면서 피보전권리를 "토지거래허가절차신청청구권"이 아니라 "소유권이전등기청구권"으로 기재하는 경우가 종종 있다. 이러한 경우 가처분의 효력이 없을 수 있다는 점에 유의해 살펴보아야 한다.
윤경 변호사는 "문제가 된 대법원판례는 장래 발생할 채권도 가처분의 피보전권리가 될 수 있고 또 청구의 기초에 변경이 없는 범위 내에서는 가처분의 절차에서도 피보전권리를 변경할 수 있다는 기존 대법원판례의 일관된 태도와도 모순된다"라고 지적하면서 "가처분 발령법원으로서는 일반인들에게 피해가 가지 않도록 보정명령을 발해 피보전권리를 정정할 기회를 주거나 무효인 가처분명령을 함부로 발령하지 않도록 함으로써 법원의 가처분명령을 신뢰한 사람에게 피해를 주는 일이 없도록 하는 책임 있는 자세가 절실하게 요구된다"고 전했다.
